🔎 จุดเริ่มต้นของโครงการ & ปัญหา
ย้อนไปช่วงปลายยุค 2540 โครงการ “เดอะ รอยัล ลากูน” อำเภอองครักษ์ จังหวัดนครนายก
ถูกพัฒนาในฐานะหมู่บ้านจัดสรรระดับกลาง–บน ภายใต้แนวคิด “เมืองพักผ่อนริมลากูน” ที่หวังจะดึงดูดคนกรุงเทพฯ มาซื้อบ้านต่างจังหวัดเพื่อใช้ชีวิตใกล้ชิดธรรมชาติ
แต่เพียงไม่กี่ปีหลังเปิดขาย เริ่มมีเสียงร้องเรียนจากผู้อยู่อาศัย เช่น เรื่องน้ำท่วมซ้ำซาก ระบบระบายน้ำที่ไม่สามารถรองรับปริมาณฝนได้จริง
ชาวบ้านหลายหลังต้องใช้ชีวิตท่ามกลางน้ำขังสูง ระดับ “ถึงเข่า–ต้นขา” เกือบทุกฤดูฝน
สาเหตุหลักอยู่ที่โครงสร้างสาธารณูปโภคภายในโครงการ โดยเฉพาะระบบท่อระบายน้ำที่มีขนาดเพียง 4 นิ้ว และไม่มีการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง ทำให้การระบายน้ำออกสู่คลองสาธารณะทำได้ช้า
ประกอบกับคันกั้นน้ำที่ทรุดโทรม และขาดการดูแลจากผู้พัฒนาโครงการ
แม้เวลาจะผ่านมากว่าสองทศวรรษ แต่ปัญหายังคง “ไม่จบ”
มีการร้องเรียน – ฟ้องร้อง – ส่งเรื่องต่อหน่วยงานรัฐและศาลหลายครั้ง
แต่การบังคับคดี และการแก้ไขโครงสร้างระบบน้ำกลับไม่คืบหน้า
จนชาวบ้านต้องรวมตัวกันร้องเรียนอีกครั้งในปี 2568
นี่จึงไม่ใช่แค่ “ปัญหาน้ำท่วมหมู่บ้านหนึ่ง”
แต่คือ วิกฤตเรื้อรัง 20 ปี ที่สะท้อนปัญหาเชิงระบบของวงการบ้านจัดสรรไทย
⚖️ เมื่อกฎหมายมี... แต่ไม่มีใครบังคับใช้
ตาม พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
เจ้าของโครงการมีหน้าที่ต้องส่งมอบสาธารณูปโภคให้ครบถ้วนก่อนปิดโครงการ
แต่ในทางปฏิบัติ หากขายที่ดินยังไม่ถึง 50% ของแปลงที่ได้รับอนุญาต
กฎหมายไม่ได้บังคับให้ต้องตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้าน”
ผลคือ...
ผู้พักอาศัยไม่มีตัวแทนตามกฎหมายในการต่อรอง หรือดำเนินการฟ้องร้องแทนชุมชนได้โดยตรง
เมื่อเกิดปัญหา แต่ละคนจึงต้อง “ลุยเอง ฟ้องเอง และตามเรื่องเอง”
กรณี “เดอะ รอยัล ลากูน” จึงกลายเป็นบทเรียนราคาแพงของระบบอสังหาฯ ไทย
ว่า > “เมื่อกฎหมายไม่มีฟัน – ผู้บริโภคต้องกัดฟันสู้เอง”
แม้จะมีคำพิพากษาให้โครงการแก้ไข แต่ในทางปฏิบัติ น้ำก็ยังท่วม ถนนก็ยังพัง
และผู้พักอาศัยก็ยังต้องทนทุกข์กับปัญหาอย่างยาวนาน
กรณีนี้ไม่ได้สะท้อนแค่ความล้มเหลวของหมู่บ้าน
แต่มันคือ “ปัญหาทั้งระบบ — ตั้งแต่การกำกับดูแลของรัฐ, ช่องโหว่ของกฎหมาย, แต่ผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดกลับเป็น “ผู้บริโภคที่ซื้อบ้านด้วยความหวัง”
บทเรียนราคาแพง
💡 สำหรับ “ผู้ซื้อบ้าน”
บ้านจัดสรรไม่ใช่แค่การซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
แต่คือ “การซื้อระบบบริหารชุมชน” ที่คุณจะต้องอยู่กับมันไปอีกหลายสิบปี
Laksi Estate แนะนำให้ผู้ซื้อบ้าน “เช็กให้ครบก่อนเซ็นสัญญา”
✅ ตรวจสอบ ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน
✅ ดูว่ามีการตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้าน แล้วหรือยัง
✅ ขอสำเนา แผนสาธารณูปโภคและระบบระบายน้ำ
✅ ถามให้ชัดว่า “หน่วยงานใด” รับผิดชอบสาธารณูปโภคหลังส่งมอบ
เพราะถ้าขั้นตอนแรกพลาด — ปัญหาที่เหลือจะตามมาแบบไม่มีวันจบ
💡 สำหรับ “ผู้พัฒนาโครงการ”
การพัฒนาอสังหาฯ ที่ยั่งยืน ไม่ได้อยู่ที่จำนวนยูนิตที่ขายได้
แต่อยู่ที่ “ความเชื่อมั่นที่ไม่พังตามกาลเวลา”
เจ้าของโครงการควรเห็นว่า การส่งมอบระบบสาธารณูปโภคคือ “การรักษาชื่อเสียง”
ไม่ใช่ “ภาระต้นทุน”
เพราะหนึ่งโครงการที่เกิดปัญหา ย่อมสร้างรอยด่างให้ทั้งอุตสาหกรรม
💡 สำหรับ “ภาครัฐและหน่วยงานกำกับ”
กฎหมายที่ดีจะไม่มีความหมายเลย หากไม่มีการ “บังคับใช้จริง”
หน่วยงานรัฐต้องมีเครื่องมือที่ “ลงมือได้” ไม่ใช่แค่ “ออกหนังสือเตือน”
กรณี “รอยัล ลากูน” คือเสียงเรียกร้องให้ภาครัฐ
ปรับระบบตรวจสอบหลังการอนุญาต
และเปิดฐานข้อมูลโครงการจัดสรรให้ประชาชนเข้าถึงได้ง่าย
เพื่อลดโอกาสเกิด “ลากูนถัดไป” ในอนาคต